Технический надзор за строительством

Редкий случай, когда Заказчик является профессиональным инженером и экспертом в строительстве. Генподрядчик всегда пользуется неопытностью Заказчика и пытается всеми правдами и неправдами «накрутить» сметную стоимость строительства и заработать дополнительную прибыль на всем.

Какие приемы чаще всего используют недобросовестные подрядчики?

• Замена заложенных в проекте строительных и отделочных материалов, конструкций, оборудования на более дешевые «аналоги».
• Упрощение утвержденных проектных решений и, как следствие, удешевление технологии производства работ.
• Предъявление к оплате тех видов и объемов работ, которые фактически не выполнялись или искусственное завышение объемов выполненных работ.
• Предъявление к оплате некачественных работ, выполненных с отступлениями от проектной и нормативной документации, с явными / скрытыми дефектами.
• Необоснованное удорожание стоимости работ, применение «дорогих» расценок, повышающих коэффициентов, несоответствующих действительности накладных расходов.

Что делать Заказчику в этой ситуации? Привлекать на договорных условиях Технического заказчика.

«Кто такой Технический заказчик» можно выразить такой формулировкой: «Это организация, которая выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию». При подробном рассмотрении функций Технического заказчика становится ясно, что зона его ответственности гораздо шире, чем кажется на первый взгляд. Технический заказчик – не только профессиональный исполнитель в части подготовки разрешительной документации и прохождения процедуры всех согласований, это партнер, являющийся экспертом в вопросах организации строительных площадок, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, финансового контроля и не только. В управлении строительным процессом и эффективном взаимодействии со всеми его участниками Технический заказчик играет ключевую роль. Роль координатора, который осуществляет строительный контроль на всех этапах, контролирует качество и сроки строительства.

Пользуясь независимой услугой строительного контроля, Заказчик застрахован от действий недобросовестных подрядчиков

Работа независимого строительного контроля позволяет не допустить ухудшения качества строительства и обеспечить строительство в рамках запланированной стоимости объекта.

Порядок выполнения функций Технического заказчика

Выполнение функций Технического заказчика начинается с получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), технических условий, комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), сбора исходных данных для проектирования, согласования проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проекта и разрешения на строительство.

Далее, после получения Разрешения на строительство, Технический заказчик организует управление и контроль всем процессом строительных и монтажных работ.

Технический заказчик завершает свою работу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи законченного строительством объекта службе эксплуатации.

Технический заказчик выполняет от имени Инвестора все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству объекта:

Получение ГПЗУ и оформление полного комплекта ИРД

В процессе подготовки к проектированию и строительству здания/объекта, Технический заказчик занимается подготовкой градостроительной документации, согласованием архитектурной концепции проекта, сбором и подготовкой исходной и разрешительной документации, получением ГПЗУ, получением разрешения на строительство.

В рамках предпроектной подготовки, оформления ИРД и сбора исходных данных для проектирования Технический заказчик заказывает и сопровождает проведение инженерных изысканий и технических обследований состояния несущих и ограждающих конструкций существующих зданий (при реконструкции).

Выполняя функции заказчика-застройщика, Технический заказчик готовит предварительные расчеты нагрузок по укрупненным показателям внутренних систем энергообеспечения объекта: электроснабжение и теплогазоснабжение, водоснабжение, канализование. Оформляет, подает запросы на получение технических условий на временное и постоянное присоединение к инженерным сетям. 

Сопровождение разработки проектной документации

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта ИРД является начальной стадией инвестиционного процесса, на которой определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

После завершения разработки и согласования предпроектных материалов (Архитектурной концепции, Технико-экономического обоснования, Буклета) и комплектации требуемой законодательством РФ исходно-разрешительной документации, Технический заказчик приступает к сопровождению и контролю разработки проектной и сметной документации для строительства объекта недвижимости.

Технический заказчик в процессе разработки проектной документации отвечает за:

• сбор исходных данных для проектирования;
• разработку технических заданий на проектирование (частных и общих);
• проверку разработанной проектной документации на соответствие Техническому заданию;
• проверку проектной документации по комплектности, объему, оформлению, качеству, соответствию нормам;
• анализ эффективности принятых проектных решений;
• проверку смет на все виды строительных, монтажных, отделочных работ;
• выявление и контроль устранения выявленных дефектов в проектной и сметной документации.

В рамках работы по техническому сопровождению Проекта, разрабатываются и согласовываются с Инвестором Технические задания на проектирование. На этом этапе определяется объем задач для проектной организации и оформляется договор на создание проектной документации.

Сопровождение разработки Проекта является одним из важнейших этапов подготовки к строительным и монтажным работам. В то время как проектная организация занимается разработкой документации, Технический заказчик контролирует качество разрабатываемой проектной документации, эффективность принимаемых проектных решений и комплектность выдаваемого проекта.

Совместно с проектной организацией, Технический заказчик составляет и оформляет ряд документов и договоров на необходимые исследования и изыскания.

Согласование проектной документации

После проверки проектной документации на соответствие Техническому заданию, утвержденному Инвестором, градостроительным условиям ГПЗУ, требованиям Технических условий осуществляется согласование Проекта в государственных учреждениях.

Совместно с Генеральным Проектировщиком Технический заказчик, выполняя функции заказчика-застройщика, производит утверждение и согласование Проекта в соответствующих органах власти (как правило, в Архитектурно-планировочном управлении).

Сопровождение экспертизы проектной документации

По итогам согласования проектной документации Технический заказчик приступает к сопровождению процесса прохождения государственной (негосударственной) экспертизы.

Процесс прохождения экспертизы проектной документации представляет собой защиту проектных решений в соответствии с условиями исходно-разрешительной и градостроительной документации, действующими строительными нормами и правилами, техническими условиями, архитектурно-градостроительного задания и Задания на проектирование. На этом этапе возможна корректировка проектной документации по замечаниям экспертов.

Услуги Технического заказчика по сопровождению экспертизы имеют целью:

• контроль устранения проектировщиками замечаний экспертизы;
• максимальное сокращение сроков бюрократических процедур;
• отстаивание в экспертизе необходимых (эффективных) проектных решений;
• получение положительного заключения по итогам экспертизы проекта.

Получение разрешения на строительство

После получения положительного заключения государственной (негосударственной) экспертизы проектной документации Технический заказчик приступает к подготовке заявки и комплекта документов на получение Разрешения на строительство.

Этот документ закрепляет право Инвестора (Застройщика) начать производство строительных работ, осуществить реконструкцию или капитальный ремонт зданий и сооружений.

Разрешение на строительство устанавливает обязанность Инвестора (Застройщика) производить работы в строгом соответствии с проектом, имеющим положительное заключение госстройэкспертизы, градостроительными ограничениями, указанными в ГПЗУ, и техническими условиями.

Выполнение функций Технического заказчика при проведении Подрядчиком строительных и монтажных работ в строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства

Технический заказчик отвечает за отслеживание выполнения условий заключенных договоров, своевременное предъявление претензий к подрядным организациям, поставщикам за невыполнение договорных обязательств; решение спорных или конфликтных ситуаций на стройплощадке, организацию и проведение контрольно-экспертных процедур.

Выполнение функций Технического заказчика по организации и управлению строительством состоит из трех ключевых функций:

Планирование и контроль сроков производства работ:

• контроль выполнения подрядчиком сводного сетевого плана-графика производства работ;
• корректировка графика в случае изменения сроков производства отдельных видов работ.

Организация работ, оформление и ведение контрактных отношений, контроль выполнения договорных обязательств:

• отслеживание своевременного и непрерывного финансирования строительства объекта;
• создание и ведение Реестра договоров;
• отслеживание соблюдения договорных обязательств.

Строительный контроль при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства

Предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений.

Строительный контроль, осуществляемый Заказчиком (Техническим заказчиком) регламентированный Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 468, включает проведение следующих контрольных мероприятий:

• проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов. Входной контроль осуществляется до момента применения продукции в процессе строительства и включает проверку наличия и содержания документов поставщиков, содержащих сведения о качестве поставляемой ими продукции, ее соответствия требованиям рабочей документации, технических регламентов, стандартов и сводов правил. В случае выявления при входном контроле продукции, не соответствующей установленным требованиям, ее применение для строительства не допускается;
• проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов. В случае если в ходе проверки соблюдения правил складирования и хранения выявлены нарушения установленных норм и правил, применение продукции, хранившейся с нарушением, для строительства не допускается впредь до подтверждения соответствия показателей качества этой продукции требованиям рабочей документации, технических регламентов, стандартов и сводов правил;
• проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов. В ходе контроля последовательности и состава технологических операций по строительству объектов капитального строительства осуществляется проверка: соблюдения последовательности и состава выполненных технологических операций и их соответствия требованиям технических регламентов, стандартов, сводов правил, проектной документации, результатам инженерных изысканий, градостроительному плану земельного участка; соответствия качества выполнения технологических операций и их результатов требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, а также требованиям технических регламентов, стандартов и сводов правил;
• совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков инженерных сетей инженерно-технического обеспечения. До завершения процедуры освидетельствования скрытых работ выполнение последующих работ запрещается;
• проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов.

Проведение контрольного мероприятия и его результаты фиксируются путем составления акта. Сведения о проведенных контрольных мероприятиях и их результаты отражаются в общем журнале работ с приложением к нему соответствующих актов. Акты, составленные по результатам контрольных мероприятий, проводимых совместно подрядчиком и заказчиком, составляются в 2 экземплярах и подписываются их представителями.

Контроль объемов и качества строительства

Проведение контроля объемов и качества строительства – это базовая функция Технического заказчика. Сокращение бюджета и сроков строительства не даст инвестиционного эффекта, если не достигнуты плановые качественные параметры объекта. 

В связи с чем, Технический заказчик осуществляет:

• контроль соответствия объемов выполненных и предъявленных к сдаче строительных и монтажных работ в соответствии с проектной документации;
• ведение оперативного учета незавершенного строительством объекта – нарастающих объемов и стоимости принятых и оплаченных строительных и монтажных работ;
• контроль качества выполненных строительных и монтажных работ;
• контроль освоения бюджета строительства (постатейного, накопительным итогом).

Контроль сроков строительства

Соблюдение сроков строительства зависит в основном от трех условий:

• Знает ли подрядчик, что ему предстоит построить (другими словами обеспечен ли подрядчик проектной документацией);
• Может ли подрядчик построить в установленные сроки (то есть, обеспечен ли подрядчик необходимой рабочей силой, квалифицированными инженерами, материалами,  механизмами и оборудованием);
• Профинансирован ли подрядчик своевременно и в полном объеме.

Очень важно, чтобы сроки строительства закладывались с использованием строгой расчетной методики, а не приблизительно, когда любым способом надо закончить строительство к определенной дате.

Сдача в эксплуатацию законченного строительством объекта

На завершающем этапе работ Технический заказчик организует работу приемочной комиссии по приемке законченного строительством объекта.

Технический заказчик подготавливает и передает совместно с Генеральным подрядчиком и другими подрядными организациями необходимую исполнительную документацию приемочной комиссии, а также участвует в проведении приемочной комиссии законченного строительством объекта, отдельных конструкций и узлов, видов строительных и монтажных работ, оборудования и механизмов.

После запуска систем жизнеобеспечения здания, организации регламента гарантийного и послегарантийного технического обслуживания оборудования, получения Заключения о соответствии законченного строительством объекта, справок о выполнении ТУ, Паспорта БТИ, оформления Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Технический заказчик передает построенный объект эксплуатирующей организации, назначенной Инвестором (Заказчиком-застройщиком).

Инженеры строительного контроля – профессиональные защитники интересов Заказчика-застройщика на строительной площадке.